Preguntas Frecuentes

Las entidades financieras conceden préstamos hipotecarios por todo el importe de la vivienda, incluso puede incluir los gastos de la comprar. Bien es cierto que, debido a la crisis inmobiliaria, la mayoría que las entidades prestatarias de crédito suelen conceder hipotecas financiando hasta el 80-85% de la tasación.

La financiación es  la clave, dado que si no necesita hipoteca en menos de una semana se podría entrar a vivir en la nueva propiedad. Lo habitual es que el comprador necesite un préstamo, por lo que los plazos se dilatarán en función del banco y lo que tarde el departamento de riesgos en aprobar la operación. Si todo va bien se podría llevar a cabo en unos 15-25 días

La primera ventaja es de carácter impositivo.  La obra nueva conlleva un IVA del 10% más AJD (Actos Jurídicos Documentados) que en Castilla y León es el 1.5% del precio de compra, frente al ITP de los inmuebles de segunda mano que si el precio final de venta es menor o igual a 200.000€ se pagará el 8% y si es mayor de 200.000€ el 10%. Decantarse por una y otra dependerá de la zona de la ciudad y los equipamientos que queramos. En el centro de la ciudad la obra nueva es escasa y cara, mientras que la oferta de segunda mano es más amplia en toda la ciudad. Por otro lado, los defectos de un inmueble usado se pueden cotejar visualmente, mientras que las deficiencias en obra nueva surgen una vez se habita en ellas.

Actualmente los bancos conceden préstamos de hasta25-35 años, dependiendo de la compra y de la amortización que se pueda hacer mensualmente.

Nuestros profesionales harán un estudio personalizado y confidencial para asesorarte qué le conviene. Esto dependerá de los ingresos. Para que se haga una idea: se necesitará justificar el triple de la cuota que tiene que pagar todos los meses por el préstamo que solicita.

Comprador.

Sus gastos serán únicamente los de notaría, impuesto de transmisiones patrimoniales impuesto en el registro de la propiedad (tanto para la escritura de compra como la escritura de la hipoteca). Entre un 8-12 % del precio de compra.

Vendedor.

Sus gastos serán los de escritura de venta en notaría y plusvalía en el ayuntamiento correspondiente. Supone también entre un 8-12% del precio final de venta.

Si acudes a Vía de la Plata Inmobiliaria te ayudaremos a buscar la vivienda que mejor se adapte a tus necesidades. Haremos un estudio de lo que solicita y le ayudaremos a vender su propiedad.

En las escrituras hay un apartado denominado situación posesoria cuyo objetivo es informar de manera fehaciente la existencia de posibles inquilinos en el inmueble. El propietario debe pronunciarse sobre esta situación, y en caso de mentir, incurriría en un delito de falsedad en documento público.En las escrituras hay un apartado denominado situación posesoria cuyo objetivo es informar de manera fehaciente la existencia de posibles inquilinos en el inmueble. El propietario debe pronunciarse sobre esta situación, y en caso de mentir, incurriría en un delito de falsedad en documento público.

Hay que acudir a dos fuentes: al administrador de la finca y al Registro de la Propiedad (solicitar nota simple, ya explicado anteriormente). El primero proporciona un certificado de estar al corriente de las obligaciones de pago con respecto a la comunidad de propietarios y el segundo aporta la Nota Simple que será el documento que aporte la ausencia de cargas o gravámenes. El notario informará sobre cualquier carga pendiente antes de la firma. Ambos documento son presentados ante notario.

Es el paso siguiente del proceso. Aquí ya no hablamos de reserva sino de compra. Para que este contrato sea 100% válido debe elevarse a público mediante escritura notarial, ya que si no se hace no se tendrá acceso al registro y no estará protegido jurídicamente por la llamada fe pública registral. Además, únicamente cuando se hace a través de una agencia queda amparado por las Leyes de Defensa del Consumidor.

Cuando una vivienda es de nuestro interés, se suele firmar este contrato preparatorio entregando una pequeña cantidad de dinero en concepto de reserva.  El contrato de arras supone la aportación de ciertas garantías del comprador al vendedor sobre la realización de la operación, así como de unas obligaciones recíprocas ante su incumplimiento. Existen tres tipos de arras: las confirmatorias, que no autorizan a las partes a desistir del contrato si no es de mutuo acuerdo; las penales, que suman a las anteriores una penalización accesoria; y las penitenciales, que son las más comunes. En este último caso si el vendedor se retracta deberá entregar al comprador el doble de la cantidad que le entrego en el acto de arras y a la inmobiliaria la comisión íntegra. En el caso en el que el comprador se retracte éste perderá la cantidad aportada en el acto de arras.

Aunque parezca lógico, se trata del precio de venta del inmueble, es decir, lo que se ha pagado por él. Aun así, no tiene que ser el mismo que establece objetivamente el mercado, la tasadora o el catastro. Actualmente, debido a los precios cada vez más ajustados de los pisos, muchos compradores se encuentran con que Agencia Tributaria les reclama un ITP que no se basa en el precio por el que se cerró la operación, sino por un valor mínimos de referencia señalado por Hacienda.

Primero hay que firmar unas escrituras de compraventa de hipoteca y la entrega del precio pactado, todo ello ante notario. Vía de la Plata Inmobiliaria supervisará todos los paso, para salvaguardar sus derechos, pero a partir de ahí usted será el propietario del inmueble.

La entidad que le va a conceder el préstamo necesita darle un valor a la vivienda con garantía para la devolución del mismo. Del valor en que le tasen la propiedad dependerá que le concedan el préstamo, siempre tasando el inmueble según valor de mercado.

Vendedor

Inicialmente debe aportar su DNI (todos los propietarios), encargo de venta firmado y nota simple.

Comprador

Ante la inmobiliaria sólo debe de aportar su DNI. Si usted va a solicitar un préstamo, seguramente, la entidad financiera precisará conocer sus ingresos, su estabilidad laboral y comprobar que podrá hacerse cargo mensualmente de la cuota que se solicita, no sólo en el momento del préstamo sino en años sucesivos. Por tanto, la documentación que precisa por regla general en dependencia de cada entidad:

  • Al trabajador por cuenta ajena: DNI, contrato de trabajo, vida laboral y declaración de la renta.
  • Al trabajador por cuenta propia: DNI, declaración de la renta anual y declaración de IVA trimestral.

El comprador debe hacer una ‘radiografía’ de la vivienda con el fin de saber si lo que ve le convence, y es que la primera impresión es determinante. Algunos aspectos a tener en cuenta son los ruidos, los servicios y el estado general del edificio. Uno de los criterios que tomará peso dentro de poco será si la casa cuenta o no con certificado de eficiencia energética, pues  puede suponer un indicador a la hora de calcular los gastos mensuales de los suministros.

Usted necesita que la propiedad que compre esté libre de cargas. Necesitamos la información del inmueble para verificar quienes son los titulares, ubicación, metros y si existe alguna carga o gravamen sobre ese inmueble. Nosotros asumimos el coste de la nota simple.

La ley nos permite reclamar vicios ocultos durante los seis meses posteriores, siendo el vendedor el responsable de repararlos. Por otro lado, si la vivienda tiene menos de diez años, el nuevo propietario podría emprender acciones legales contra el promotor. Cualquier renuncia a estos extremos, conllevarían dificultades a la hora de reclamar defectos de construcción.

Se llevará a cargo de mutuo acuerdo entre propietario y comprador aportando el primero las últimas lecturas de los contadores y solicitando el cambio de titular el segundo.

En la legislación vigente el pago del mismo será por cuenta y cargo del titular del inmueble a fecha 1 de enero de ese mismo año.

El vendedor. Es un impuesto que dependerá de cada ayuntamiento. Es una relación entre la revaloración del inmueble (diferencia entre el precio de compra pasada y el de venta) y el tiempo transcurrido.

El comprador. Éste deberá registrar a su nombre la nueva propiedad en el registro de la propiedad correspondiente.

El comprador. Suele ser entorno al 8-10% del precio final de venta. En Castilla y León si el precio de compra es igual o inferior a 200.000€ el impuesto que se abonará en la Junta de Castilla y León será del 8%. En caso de que el importe sea superior a 200.000€ se abonará el 10%. En caso de obra nueva se abonará además el 1.5% por Actos Jurídicos Documentados (AJD). Si se subscribe una hipoteca también hay que añadir AJD que oscila en este caso entre el 0.5-1%. Tanto ITP como AJD tienen que ser liquidados en la delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma (en Castilla y León sería la Junta de Castilla y León)

En Salamanca los gastos de escrituración se reparten de la siguiente manera. La escritura matriz (vendedor) que suele costar en torno a 500€ y la copia de la escritura (comprador) 300€.

Una vez se haya recibido toda la documentación tanto de los propietarios como de los compradores, se haya escriturado la hipoteca y se haga constar en la nueva escritura.